Grundsteuer

Die Grundsteuerreform im Überblick

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die Reform wurde notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die alte Berechnungsgrundlage (Einheitswerte von 1964/1935) für verfassungswidrig erklärt hatte. Auf dieser Seite erfahren Sie das Wichtigste zur neuen Grundsteuer.

Was ist die Grundsteuer überhaupt?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden. Sie wird jährlich von den Gemeinden erhoben und gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen kommunaler Haushalte (rund 15 Milliarden Euro jährlich in Deutschland).

Man unterscheidet drei Arten:

• Grundsteuer A – für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
• Grundsteuer B – für bebaute und bebaubare Grundstücke (die übliche Grundsteuer)
• Grundsteuer C – optional ab 2025: höhere Steuer auf unbebaute, baureife Grundstücke (Spekulationsbremse)

Das Bundesmodell – und die "Sonderwege"

Der Bund hat ein Grundmodell (das Bundesmodell) geschaffen. Einige Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle entwickelt:

So wird die Grundsteuer berechnet

Die Formel ist in allen Modellen ähnlich:

Die drei Faktoren im Detail:

1. Grundsteuerwert – vom Finanzamt ermittelt. Basis: Ihre Feststellungserklärung (abgegeben 2022/23). Er wird alle 7 Jahre neu festgestellt.
2. Steuermesszahl – ein gesetzlich festgelegter Promillesatz. Für Wohngrundstücke 0,31 ‰ (Bundesmodell).
3. Hebesatz – von der Gemeinde festgelegt. In Frankfurt aktuell 500 % (Grundsteuer B).

Hessen: Das Flächen-Faktor-Modell

Hessen hat sich für ein eigenes Modell entschieden. Es berücksichtigt – anders als das reine Flächenmodell Bayerns – auch die Lage. Die Berechnung basiert auf:

• Grundstücksfläche und Gebäudefläche (Wohn- und Nutzfläche)
• Festen Äquivalenzzahlen (0,04 €/m² für Grundstück, 0,50 €/m² für Gebäude)
• Einem Lagefaktor, der sich aus dem Verhältnis von Bodenrichtwert zu Durchschnittsbodenrichtwert der Gemeinde ergibt

Das Modell soll lagebezogen wirken, ohne die jährlichen Wertschwankungen des Bodenwertmodells.

Was bedeutet die Reform für mich als Eigentümer?

Je nach Objekt und Lage kann die neue Grundsteuer höher, niedriger oder etwa gleich bleiben wie vorher. Grundsätzlich gilt:

• Innerstädtische Lagen mit hohem Bodenrichtwert werden tendenziell höher besteuert
• Ländliche Lagen und ältere Objekte werden tendenziell entlastet
• Unbebaute baureife Grundstücke können über Grundsteuer C deutlich höher besteuert werden

Wichtige Termine und Pflichten

• Feststellungserklärung: musste bis Januar 2023 (später bis 2025) abgegeben werden
• Grundsteuerbescheid: erste Bescheide verschickt ab 2024/2025
• Einspruchsfrist: 1 Monat nach Zustellung des Bescheids
• Zahlung: vierteljährlich (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.)
• Nächste Hauptfeststellung: auf den 1. Januar 2029

Grundsteuerbescheid fehlerhaft?

Gegen den Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Häufige Fehlerquellen:

• Falsche Flächenangaben
• Unrealistischer Bodenrichtwert angesetzt
• Gebäudeart oder Baujahr nicht korrekt erfasst
• Leerstand oder Bauschäden nicht berücksichtigt

Wichtig: Der Einspruch muss schriftlich an das Finanzamt gerichtet sein. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde selbst wird nicht selbstständig angegriffen – Änderungen an den Finanzamts-Bescheiden wirken automatisch auf diesen durch.